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团队服务范围既包括房地产问题的咨询、房屋买卖和租赁合同的起草和审核,商品房买卖纠纷、房地产企业常年法律顾问业务、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、婚姻房产纠纷、继承房产纠纷、物业合同纠纷、房屋拆迁补偿安置纠纷、农村房屋买卖合同纠纷等。
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房屋拆迁补偿安置纠纷

房屋拆迁纠纷诉讼类型

 一、关于向人民法院提起民事诉讼问题
《条例》第十五条规定:“拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。起诉期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”
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《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》?法复[1996]12号规定:拆迁人与被拆迁人达成协议后,一方或者双方当事人反悔的,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同,依法成立的拆迁补偿安置协议,对当事人具有约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的,按照《民法通则》和《合同法》的规定,一方当事人可以向法院提起民事诉讼,要求对方当事人承担相应的民事责任。
当事人向人民法院提起民事诉讼有以下二种情形:其一是拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,搬迁期限届满后拆迁人可以依法向人民法院起诉。其二是拆迁人与被拆迁人达成协议后,且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的,一方或者双方当事人反悔的,另一方当事人可以向法院提起民事诉讼。
当然,拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,或者拆迁当事人之间在拆迁补偿安置协议中达成了仲裁协议的,一方当事人反悔,另一方当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁。仲 裁裁决书一经作出即发生法律效力,一方当事人不履行裁决内容的,另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向法院申请执行。
 
二、关于向人民法院提起行政诉讼问题
当事人可以向人民法院提起行政诉讼的情形:一旦拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,都应当经当事人申请,先由同级拆迁管理部门裁决。只有经行政裁决后,当事人仍不满意的,方可提起行政诉讼。行政裁决是行政诉讼的前置程序。
实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门,房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。裁决的内容是条例第13条规定的拆迁补偿安置协议的内容。
任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的,都可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。人民法院根据《行政诉讼法》及相关司法解释的规定,对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和滥用职权等进行全面合法性审查。
此外,笔者认为,拆迁人与被拆迁人达成协议后,被拆迁人反悔的,拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决,任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的,也可以向人民法院提起行政诉讼。
 
三、请律师需趁早
在房屋拆迁案件中,一些当事人有这样的误区:万不得已的时候再请律师,要是早点请律师用处不大,甚至可以说是个"摆设",还得多花钱。甚至有的当事人认为,我们到书店买几本书房屋拆迁的相关规定看一看,自己依样画瓢就可以了。其实,这些案件往往蕴含着外行人难以把握的司法程序和诉讼技巧,比如诉讼主体如何列、诉讼请求如何提、证据如何收集?如何取舍?不是看几本法律书就可以无师自通的,如果自己临阵磨枪,有可能捡了芝麻丢了西瓜,甚至把应当赢的官司弄输了,你说这笔律师费该不该省?就像一个人自己身上长了肿瘤,到书店翻翻书,拿着手术刀就朝自己开刀了。别说当事人自己了,就是没有做过拆迁案子的律师也很难在短时间内能够做到融会贯通。下面我想根据房屋拆迁的程序来谈谈在此类案件中的维权特点,我们被拆迁户是越早维权越好,越晚越被动。
目前的城市房屋拆迁大致分为四个阶段。
第一阶段是房屋拆迁的决定阶段
是由申请和许可构成。其中立项许可、规划许可、用地许可、方案和资金到位缺一不可。在这些许可中,真正可以决定整个拆迁能否进行的是前三项许可,即立项、规划和用地许可。这三项许可批准后,拆迁资格的许可几乎就是转正的问题。千万不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项齐全,现在许多项目证件不全照发拆迁许可证。如果我们发现这三项许可有实体或者程序上的瑕疵,我们可以申请撤销拆迁许可证。暂且不论能否胜诉,至少我们能够拖住拆迁人一段时间,拆迁人可是拖不起的。如果胜诉了,拆迁许可证被撤销,那么收回的土地使用权应该返还,其后的协商和裁决拆迁人是无法提起了。顺便说一句,曾经有的当事人在得知自己家的房子要面临拆迁了,在没有发放拆迁许可证时就开始找到我们拆迁律师,帮忙制定相应的维权方案。这样的客户我们合作起来很愉快,很容易为他们争取到最大的利益。
 
第二阶段是房屋拆迁安置补偿的协商阶段。
这个阶段会有人和我们协商安置补偿事宜,这是拆迁双方互相试探和摸底的阶段,只要我们有坚强的法律盾牌,就不要有任何的胆怯。这个阶段我们可以对房屋评估价、房屋测量的面积等提出质疑,要求重新评估或者复核。总之只要是法律赋予我们的任何权利都不要轻易的放弃。
第三个阶段是房屋拆迁的裁决阶段。对方一发裁决书就意味着强制拆迁的来临,如果这个时候我们还是无动于衷,那就大错特错。我们要抓紧时间提出对裁决不服,要求撤销裁决。许多当事人不会用法律维护自己的合法权益,只会不收裁决书,不理拆迁人。殊不知这种的消极做法于事无补。如果在这个阶段仍然无为而治,就等于在等待别人在拆你的房子。
 
第四是房屋拆迁的实施阶段,即强制拆迁阶段。
到了此时,对于被拆迁户来说,已经是比较被动的时候了。但是不意味着我们不能反败为胜。我们在代理湖南省长沙的一个案子时就遇到这种情形。我们从发布强拆通知书的主体、程序等方面给对方一记猛击,结果案子不到2月就顺利结案,并且为当事人争取到了合法补偿款。这种等到"下雪"之后才想到"送炭",对于律师还是当事人都是要历经一番寒霜苦的。
人无远虑,必有近忧,让我们把握好拆迁的每个阶段,及早请出诸葛亮,用较小的代价换取较大的利益,而不是临时抱佛脚。
 



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