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南京房地产律师网 南京房地产律师团队专注于房地产法律服务,采取团队化办案,注重内部分工。设有出庭组、咨询组、调查组3个小组,各组都有自己的专业领域和特长,力求快速、高效地解决客户的各种房地产诉讼和非诉法律问题。
团队服务范围既包括房地产问题的咨询、房屋买卖和租赁合同的起草和审核,商品房买卖纠纷、房地产企业常年法律顾问业务、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、婚姻房产纠纷、继承房产纠纷、物业合同纠纷、房屋拆迁补偿安置纠纷、农村房屋买卖合同纠纷等。
团队既有执业十几年业务经验丰富的合伙人律师,也有从法院系统出来有着丰富审判经验的律师,每个律师在房地产纠纷业务的细分领域都有自己的专业特长,能够满足不同层次、不同需求的当事人。
团队负责人:杨娟,房地产律师团队创始人,前法官,法院工作经验十年,对于房地产诉讼案件有非常深的心得体验,擅长各类房地产纠纷的解决。

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新型冠状肺炎疫情影响下房地产企业面临的法律问题的应对

问题一:新冠肺炎疫情是否构成不可抗力?
《中华人民共和国合同法》第117条【不可抗力】规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《建设工程施工合同(示范文本)(GF-2017-0201)》中通用条款第17.1条“不可抗力的确认”:不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见,在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件,如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。
《商品房买卖合同(预售)示范文本GF-2014-0171》中专业术语解释第5条:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
结合司法实践,2003年“非典”疫情时期,在特定情形下均被认定为不可抗力事件,而新型冠状病毒肺炎疫情已经被确定为特别重大突发公共卫生事件,与2003年的“非典”疫情级别相同,鉴于本次疫情已被确定为特别重大突发公共卫生事件,为当事人所不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2月10日也表示,突发的新型冠状病毒感染肺炎疫情为公共卫生事件,对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。因此,在法律层面,律师认为本次新型冠状病毒肺炎疫情在法律上应认定为不可抗力。
最高人民法院于2003年6月11日紧急颁布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号)(已失效),其中第三条“依法妥善处理好与非典防治有关的民事案件”中的第(三)项明确:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
上述通知虽已失效,但参照规定可知,合同当事人是否免责以及免责期间,须具体到某一合同关系中,根据疫情对合同实际履行的影响程度综合认定。若因疫情,导致合同如继续履行将对一方当事人权益产生重大影响,即虽仍可继续履行,但继续履行将对一方或双方当事人造成损失或其他不便。则应根据具体情况,适用公平原则,当事双方就损失酌情分担;若因疫情,致使合同事实上不能履行的,构成不可抗力,免除部分或全部责任。
2020年1月30日,中国国际贸易促进委员会发布《中国贸促会扎实推进新型冠状病毒疫情防控工作》明确:受疫情影响,无法如期或不能履行国际贸易合同的企业可向贸促会申请办理不可抗力相关事实性证明。
综上,根据法律规定,并结合“非典”疫情期间的司法实践,本次突发的新型冠状病毒感染肺炎疫情应为法定不可抗力事件,本次疫情导致合同不能履行的各方可直接援引法律规定。
 
问题二:如合同中已将重大疫情约定排除在不可抗力事件外,约定是否有效?
《民法总则》第180条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
律师认为,不可抗力是法定免责事由,合同中是否约定不可抗力条款,不影响直接援引法律规定。即当事人约定与法律规定相悖的,约定应为无效。
例如,广东省广州市中级人民法院作出的(2017)粤01民终14456号判决中,法院认为不可抗力条款是法定免责条款,合同中是否约定不可抗力条款,不影响直接援用法律规定;约定不可抗力条款如小于法定范围,当事人仍可援用法律规定主张免责;当事人也不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。
再例如,江苏省南通市中级人民法院作出的(2019)苏06民终32号判决中,法院认为合同中是否约定不可抗力条款,不影响直接援引法律规定。不可抗力条款是法定免责条款,约定不可抗力条款如小于法定范围,当事人仍可援用法律规定主张免责,如大于法定范围,超出部分应视为当事人合意另外成立免责条款。
 
问题三:构成不可抗力的,是否必须履行不可抗力的通知义务?
根据《中华人民共和国合同法》第118条规定【不可抗力的通知与证明】,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。
虽然《合同法》明确规定因不可抗力而主张免责的一方应“及时通知”对方,但是对于没有“及时通知”的法律后果并无明确规定。律师认为,免责权人并不因未及时将发生不可抗力事件通知给相对方,而导致主张免责权的丧失。但是,若因没有及时通知而给对方造成的损失,主张不可抗力免责一方应当承担相应的赔偿责任。
例如,辽宁省高级人民法院作出的(2010)辽审二民提字第129号判决中,法院认为,因政府政策变化导致合同不能履行的原因构成不可抗力,房地产公司与购房人之间的商品房买卖合同无法继续履行,房地产公司不承担违约责任。同时,公司在政策变化9个月后才通知购房人,未能及时通知,应适当对购房人的损失予以补偿,具体补偿金额参照购房人此前支付的认购费20万元酌定。
因此在不可抗力事件出现后,在能够预见到己方将无法按照合同约定履行义务时,即应当第一时间通知对方。并且还应注意合同中对此是否有特别约定,如有,应当遵从。
 
问题四:房屋建设工程尚未竣工,受疫情影响工期延误的,承包人可否以不可抗力主张顺延工期?
虽然规定沈阳市全市工业企业不得早于2月9日24时前复工。但为了有效应对疫情,就10日后拟复工的企业,各区仍严格控制,要求企业延时复工,对外省返沈员工要严格落实隔离观察和防控要求。因交通管制、物流受限、政府宏观调控等原因出现农民工无法按期复工,材料设备无法采购、运输等情况都有可能导致工程无法按期竣工。此种情况属于不可抗力,承包人可以要求免除违约责任。
依照意思自治原则,施工合同中已就不可抗力情形下合同双方的责任免除和分担进行了约定的,应遵照执行。没有约定的,承包人可就不可抗力导致延误工期期间的实际损失向发包人主张。如,停工期间的工程照管费用、必须支付的工人工资等。
《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)第17.3条,承包人可主张顺延工期,由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担。承包人可要求发包人支付以下款项:
(1)永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏,以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失;
(2)停工期间必须支付的工人工资;
(3)发包人要求赶工的,由发包人承担赶工费用;
(4)承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用。
如问题二,不可抗力为法定免责事由,即使建设工程施工合同中存在限制不可抗力范围的约定,当事人也有权直接援引并适用不可抗力的法律规定。但若双方在不可抗力可获得赔偿范围有明确约定的,依照约定执行;合同没有约定的,依照公平原则,各方合理分担。但考虑到本次疫情的影响,在合同有明确约定的情况下,司法审判机关在处理与新冠疫情相关的案件时,可能会结合实际情况从公平合理的角度支持承包人的合理请求。
律师建议建设单位及时督促施工方启动复工准备及申请工作,尽量掌握施工方进行复工准备的情况,便于后续在必要时向施工方主张权利。
 
问题五:保修期尚未届满,能否以疫情构成不可抗力为由主张延长上述期限?
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第3条规定,房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。因此,保修期限是对施工单位就建设工程质量问题进行无偿修理期限的承诺。该承诺不会因不可抗力的发生而延长。对于保修期内发生的质量缺陷,承包人仍应按照合同承担修复、赔偿等责任。若疫情导致承包人无法按期修复的,承包人可以不可抗力为由主张免除未能及时修复的责任。
 
问题六:受疫情影响材料、人工等价格上涨,或者因采取防控措施增加费用的,应否调整合同价款?
受疫情影响可能会导致材料、人工等各项费用的增加。根据沈阳市关于疫情防控期间复工防疫措施要求,需对工作环境、入场检查、防护物资等进行全面的防控,并由此增加相关措施费用。防疫措施、价格上涨等虽然是疫情导致的直接后果,但该种后果对于合同的履行而言,并非不能避免、不能克服,并不能直接导致合同无法履行,因此不属于不可抗力。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第26条【情势变更】的规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
目前,司法实践中严格限制情势变更原则的适用。在2009年最高院发布《合同法》司法解释(二)之后三天,就专门发布了《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》,指出必须“严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条”,“对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”
律师认为,费用的增加并不必然触发情势变更原则,疫情是否构成情势变更仍需结合个案情况分析。若疫情情况及防控措施确实导致合同履行的客观情况及基础条件发生了重大变化,而继续履行合同对于承包人明显不公平的才构成情势变更。如合同中已设置调整价格的机制,则可以按照合同约定调整价格;如合同为固定总价合同,则在涨价超出合理预期、继续履行合同对一方显失公平的情况下,可以主张适用情势变更进行调价。
 
问题七:疫情导致开发商不能如期交房,开发商是否应承担逾期交房的违约责任?
商品房预售合同约定的交房时间在疫情防控期内或者之后,确因疫情防控影响无法按时交房导致延期交房,开发商有权主张顺延交房。但根据司法实践,若商品房预售合同签订时间在疫情防控期内,疫情防控并非不可预见,不构成不可抗力,开发商无权主张顺延交房。
例如,沈阳市中级人民法院曾于2005年在沈阳新中城房产开发有限责任公司与孙秀艳商品房销售合同纠纷(裁判文书编号:(2005)沈民(2)房终字第799号)中发表如下裁判意见:“虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情,但新中城公司在与孙秀艳签订《协议书》时(2003年6月21日)应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响,但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付孙秀艳,且新中城公司自认“2003年9月初,工程基本完工,只差验收”,其在2003年9月28日与孙秀艳签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”,表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响,故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任,所以新中城公司的此项上诉主张,本院不予支持。
 
律师建议,开发商应区分购房合同签订时间以及约定交房时间;搜集、落实疫情发生前,项目处于正常施工进度及状态的相关证据(包括但不限于节点工期完成的相关证据、施工进度款拨付的相关证据、施工日志、监理日志等);鉴于疫情发生的冬季,东北区域还需搜集、落实疫情期间能够正常施工的相关证据(包括但不限于施工组织计划、施工条件已具备的书面证据等);搜集落实疫情对于项目施工以及房屋交付构成实质性障碍的相关证据(包括但不限于搜集梳理包括但不限于地方政府主管部门关于建筑工地疫情防控的相关通知、文件、公文及往来资料;重点落实搜集建筑工人、供货因为疫情防控而受到具体限制和管控的相关书面证据;复工后因疫情影响工程进度的书面证据等);开发商应及时向购房人寄发关于不可抗力的通知函并保留相关证据。
 
问题八:疫情致使购房者不能如期取得银行贷款导致购房者不能如期支付房款,购房者是否应承担违约责任?
    只有在合同约定的以银行贷款支付的购房款的支付日期晚于新冠肺炎疫情爆发,且疫情对贷款办理及发放构成实质影响(如银行应政府要求暂停营业、暂停审批贷款、迟延审批贷款、暂停或迟延发放贷款),或购房者是否存在客观难以办理贷款事宜的情况(如购房者被医学隔离)的,购房者才可主张不可抗力免除承担相应的违约责任。


问题九:疫情导致开发商和购房者未能按照商品房预约合同的约定签订商品房买卖合同或支付定金的,开发商和购房者是否应当承担违约责任?
基于意思自治原则,如商品房预约合同有效且对此有特别约定的,买卖双方应按照合同已有的特别约定履行相应的权利义务。合同无约定的,属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)(以下简称“《商品房司法解释》”)第4条中因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的情形,出卖人应当将定金返还购房者。

问题十:因疫情情况及防控措施,商业地产企业是否应减免承租人租金?
我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情时,很多商业经营单位响应政府部门防治“非典”的要求而停业。司法实践中,人民法院在处理相关案件时,根据案件实际情况,亦有以“非典”疫情造成的损失已超过正常的商业风险为由,引用了情势变更,适用公平原则酌情对承租人的租金予以了减免的案例。
律师建议,如双方就租金减免事宜产生争议的,应协商一致,并及时签署书面协议,并对疫情影响内容、责任减免、损失赔偿、类似事件的处理方式等内容予以明确约定。同时,出租人可就本次责任减免,要求增加承租人将来违约成本的约定。



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