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团队服务范围既包括房地产问题的咨询、房屋买卖和租赁合同的起草和审核,商品房买卖纠纷、房地产企业常年法律顾问业务、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、婚姻房产纠纷、继承房产纠纷、物业合同纠纷、房屋拆迁补偿安置纠纷、农村房屋买卖合同纠纷等。
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商品房买卖纠纷

商品房买卖常见法律风险及防范

主要涉及六个方面的问题:
一、没有预售许可证进行商品房预售导致的法律风险及防范
二、不实宣传导致的法律风险及防范
三、购房主体不满足当地政策条件要求导致的法律风险及防范
四、未履行瑕疵告知义务导致的法律风险及防范
五、一房二卖导致的法律风险及防范
六、合同未约定先交物业费后交房导致的法律风险及防范
 
一、没有预售许可证进行商品房预售导致的法律风险及防范
(一)风险
风险之一:行政处罚
《商品房销售管理办法》
第三十八条 违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法 所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期 改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;
因此,从以上的规定可以看出,没有预售许可证进行预售商品房,在行政处罚上主要包 括两种:即:1、擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取 的预付款1%以下的罚款;2、不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的, 处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
风险之二:商品房预售合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
从以上的规定可以看出:
即在未取得预售许可证的情况下,签订商品房预售合同的,合同无效,但有例外规定, 即在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
(二)防范
要防范合同被认定为无效的风险,又要防范行政处罚的风险,可采取以下办法:
(1)在未取得预售许可证之前不要预售商品房,也不要以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用;
(2)可采取登记购房意向的方式收集购房潜在客户,但不能以开发商的名义收取款项,如果一定要收款以验证客户的购房意向诚意,只能考虑采取与银行合作的方式,让客户在银行以客户名义(不能以开发商的名义)留存一定款项作为购房意向的诚意。(存款可冻结一段期间,但银行须让客户出示其同意冻结的书面文件)。
(三)相关焦点问题探讨
(1)未取得预售许可证签订的认购协议是否有效?
对于未取得预售许可证签订的认购协议是否有效的问题,法官们的理解是不 一样的,很多律师之间的理解也不一样,在这里,我想谈一下我个人的观点,
最高人民法院的规定:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认 定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合 同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定 处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定 的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
关键是如何理解上述第四条和第五条的规定。
在最高人民法院民一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中对上述条文的理解与适用有充分的表述。其观点可以整理如下:
第一,商品房预售合同是本合同,商品房认购协议属于预约合同,不同于商品房预售合同本身;
第二,商品房认购协议并不能因未取得预售许可证而当然地被认定为无效;
第三,如果商品房不仅未取得预 售许可证,而且连相关的立项、规划许可等都未取得的,这种情况下签订的商品房认购协议, 应该认定为无效。
在对民事合同的效力进行理解时,一定要注意民事关系和行政关系进行区分,不要受行政关系的影响。
 
二、不实宣传导致的法律风险及防范
(一)风险
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
从以上规定可以看出:如果商品房广告宣传不实,即使没有写入合同中,但在满足上述规定的条件下,也是可以认定为合同内容的,也是要承担违约责任的。
(二)风险防范
1. 宣传资料宣传时要留有余地,不要太明确和具体。如用一些模糊字:如“大约”、“左右”等,因为法律的认定为合同内容是有前提条件的。
2. 可以适当做一些说明,如“只作为一种示意,随着项目的进展,可能会有变化,最终 以政府部门审批为准。”
3. 对于像煤气调压站和配电室等对业主有不利影响的设施,要在楼盘沙盘中标示。
 
三、购房主体不满足当地政策条件要求导致的法律风险及防范
(一)风险
(1)年龄条件:
如有些地方规定,办理商品房合同备案和办理产权证时,对于非本地居民须提交暂住证, 而要办理当地的暂住证须达到16周岁。由此,如果在该地方以16周岁外地人的名义购房的, 就面临购房合同不能备案以及不能办理产权证的风险。
(2)购房条件
如北京市4月30日出台的政策规定,同一购房家庭只能新购买一套商品住房。如果不 了解这个政策,一个家庭新购买两套的,就会面临不能取得产权证的风险。
(3)贷款条件
《合同法》:
第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的,提供格式 条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注 意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情 形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无 效。
《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未 能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解 除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商 品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金 及其利息或者定金返还买受人。
《合同法》
第四十一条【格式合同的解释】对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予 以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条 款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
第一百二十五条【合同解释】当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使 用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实 意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有 相同含义。各文本使用的词句不一致的,应当根据合同的目的予以解释。
《合同法司法解释(二)》
第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时 采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予 以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义 务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款 的,人民法院应当支持。
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同 法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。
(二)风险防范
1. 要及时收集当地的商品房买卖的相关政策;
2. 要加强对销售人员理解政策的培训;
3. 对于贷款政策发生变化的处理可以在合同中进行具体明确的约定,并用粗体字等方式 进行重点提示。
 
四、未履行瑕疵告知义务导致的法律风险及防范
(一)风险
《合同法》
第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十四条【可撤销合同】下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变 更或者撤销:
(1)因重大误解订立的;
(2)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同, 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《消费者权益保护法》
第八条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。
第十九条经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,不得作引人误解的 虚假宣传。
根据上述法律的相关规定,作为商品房出卖方,应履行相应的瑕疵告知义务的,未履行 瑕疵告知义务的,将承担相应的赔偿责任,构成欺诈的,受欺诈方还可请求撤销合同,并要 求赔偿损失。
相关案例:贾某诉北京万佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
1. 贾某购买北京万佳房地产开发有限公司开发的北京市通州区怡佳小区房屋一套。在签 订商品房预售合同时,开发公司对房屋内有三根供水管道(一根是热水、两根是冷水管,每 根直径约8公分)的特殊情况没有告知。要求4.84平方米面积不计面积,并赔偿损失。
2. 《北京市建设工程概算定额》的规定,低于2.2米不计算建筑面积。
(二)风险防范
1. 在销售之前应清理存在瑕疵的房屋。
2. 在销售时告知客户并让其签字确认。
 
五、一房二卖导致的法律风险及防范
(一)风险
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买 受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过 已付购房款一倍的赔偿责任:
(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
从上述规定可以看出,一房二卖导致的法律风险是很大的,即:导致商品房买卖合同目 的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损 失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(二)风险防范
在销售时要有严格的出售复核程序,避免一房二卖。
 
六、合同未约定先交物业费后交房导致的法律风险及防范
(一)风险
在合同未约定先交物业费后交房的情况下,如果开发商以业主未交物业费为由拒绝按期 交房的,将承担逾期交房的违约责任。
(二)风险防范
在商品房买卖合同中要明确交纳物业费的时间和程序。
“买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、地点及流程,办理房屋交接手续。对买受人在查验该房屋时提出的工程瑕疵,出卖人应及时予以返修/保修。如买受人未能在 规定的期限和地点办理入住手续的,或因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以返修/保修或 买受人未按入住通知书的要求支付物业管理费及其他相关费用等情况导致出卖人无法与买 受人全部完成交接手续的,均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成,亦不构成《预售 合同》第十三条约定的逾期交房,并视入住通知确定的最后期限为出卖人向买受人实际交房 的时间,从该最后期限的第二日起,与该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有 和承担,买受人须承担自最后期限第二日起发生的各项管理费用及相关费用,买受人不得因 逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用,如买受人拒交或少交上述费用,则出卖人或物 业公司将对买受人保留通过包括法律途径在内的一切手段进行追偿的权利。”
 



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