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团队服务范围既包括房地产问题的咨询、房屋买卖和租赁合同的起草和审核,商品房买卖纠纷、房地产企业常年法律顾问业务、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、婚姻房产纠纷、继承房产纠纷、物业合同纠纷、房屋拆迁补偿安置纠纷、农村房屋买卖合同纠纷等。
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商品房买卖纠纷

与开发商签订《认购协议》并缴纳定金后,必须无条件的与开发商签订房屋买卖合同吗?

实习期间,承办了一个商品房预售合同纠纷案件,具有一定的典型意义,与大家分享。
 
案情:2018年9月3日,赵某与南京市某开发商签订了一份《商品房认购协议》,赵某认购被告开发的某小区项目,赵某支付定金10万元,作为双方订立《现售合同》的担保,认购协议同时约定,双方应于2018年10月20日前签订《现售合同》。协议签订后,赵某于当日向开发商缴纳了10万元定金,开发商向原告出示收据一张,并在收据下方记载,2019年9月9日前缴纳首付款43万元,但认购协议签订前,开发商并未向赵某出示《现售合同》及《装修补充协议》等材料。赵某同时签订了
《首付分期承诺书》约定,“赵某承诺于2018年9月9日前支付首付款453000元,剩余房款于2018年10月20日付清并签订购房合同,如违约,定金没收”。


2018年9月3日至9月9日,赵某通过电话、微信及现场谈判等方式与开发商就订立《现售合同》进行多伦磋商,因涉案房屋为精装修住房,赵某对开发商提供的商品房买卖合同、装修协议的范本,认为有很多不合理之处,包括环保是否达标的问题、赠送的露台是否能封闭的问题、装修使用的具体品牌及标准的问题、楼梯坡度太大的问题、未能提供装修图纸的问题、帮板房渗水的问题等,原告购买的房屋为精装修房屋,故装修使用的材质、品牌、价格、环保是否达标等问题是衡量原告方是否最终购买被告所售房屋的关键,因此希望上述条款应当列在补充协议里面,而开发商予以明确拒绝,赵某方认为双方已不能达成订立合同本约的目的,遂拒绝签订《现售合同》,并要求开发商返还10万元定金。但开发商解决拒绝返还,赵某遂起诉至法院要求开发商返还。
 
法院审理后认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”,本案中对于买房人交付的定金,双方已经约定是《现售合同》的担保,因涉案房屋系精装修房屋,双方就商品房现售合同及装修协议的主要条款未达成合意,该事由不能归责于双方当事人,故开发商应当返还定金。
 
律师认为:1.赵某在与开发商磋商订立商品房买卖合同本约


的过程中,履行了诚实信用原则,不存在故意或恶意不订立商品房买卖合同的情况;2.赵某在签订《认购协议》时,销售员并未告知商品房买卖合同的范本以及内容不能变更和补充的事实;3.关于《首付分期承诺书》的性质问题,该承诺书是无效的,开发商要求购房人在签订《现售合同》前缴纳部分首付款没有合同依据,在《现售合同》未订立的情况下,开发商要求购房人先缴纳部分首付款没有请求权的基础,该承诺当然无效;《现售合同》的订立应当以平等协商为前提,开发商不能利用自身的优势地位在现售合同具体条款未确定的情况下,强迫购房人签订不合理的买卖合同;在《现售合同》的具体条款不能确定的情况下,被告方就要求原告先缴纳部分首付款,那么,如果原告方先行缴纳部分首付款后只有被迫签订《现售合同》,原告方彻底丧失与被告进行协商订立合同具体条款的权利,原告方的合法权益得不到任何保障;4.关于《现售合同》、《装修协议》的具体条款能否更改的问题,赵某与销售人员之间协商订立合同时,销售人员一直强调《现售合同》是制式范本,不能修改,理由是南京市房产管理局的统一格式,莉德认为,该合同范本只是南京市房管局为了规范商品房买卖市场而提供给买卖双方参照的一个标准,并不是完全不能修改的,即使合同范本的内容不能修改,也可以通过补充协议等方式来约定双方的其他权利和义务,这完全取决于双方在自愿、平等的基础上进行协商的结果。5.关于《商品房认购协议》的性质问题,本案《商品房认购协议》属于购房人与开发商订立《现售合同》之前先行订立的预约合同,目的在于为买卖双方订立《现售合同》做准备,该认购协议给买受人设立的唯一义务,就是接下来与出卖人在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立《现售合同》,除此之外,该认购协议并未对买受人设立其他义务,只要购房人履行了该认购协议设定的义务,就不存在缔约过失等责任。




 

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