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房屋租赁纠纷

抵押房产上存在租赁怎么办?

房产抵押是商业银行在贷款活动中常采用的担保措施,近年来,因经济增速下滑、行业和区域风险加剧、银行面临比较大的不良贷款处置压力,尤其是持有的的房产抵押物较多。银行在处置房产抵押物时往往会遇到房屋存在租赁的情况,从而影响银行债权的顺利实现。
 
一、租赁权的存在会加大商业银行处置抵押房产的难度:
不动产上抵押权与租赁权并存的现象,尤其是期限较长的租赁权于债权人而言可能产生租赁权阻碍的顺利实现:
1.影响购买人的购买意愿:很少有人愿意购买租赁多年的房产。
2.换押房产价值贬损:即使有人愿意购买,房产的价值也会大打折扣。
3.承租人可主张优先购买权:承租人还可主张优先购买权,影响抵押房产的拍卖。
 
二、贷前审查不严,房产抵押前就存在租赁权
如果某信贷项目用一个房屋作抵押作为风控措施,但银行客户经理没有对抵押的房屋是否在抵押前进行了出租进行贷前调查。后发现抵押前就已经存在租赁情况,从而造成抵押权和租赁权的冲突,我们看一下我国法律对此是如何规定的:
1.《合同法》:第229条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
2.《担保法》:第48条规定,“抵押人将已租赁的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”
3.《物权法》:第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”
4.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定:“抵押人将已租赁的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”
5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第20条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。”
6.《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其它的用益物权不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其它优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
从以上法条和相关司法解释来看,抵押权无法对抗租赁权,即体现了民法里面“买卖不破租赁”的基本规则。因实现抵押权而导致抵押财产所有权人变更,出租人与承租人之间原有的租赁关系不会当然终止,租赁合同在有效期内继续有效。
 
三、贷后管理不慎,房产抵押后发生了租赁情况
贷前尽职调查结果显示抵押的房产权属清晰,房产上也不存在租赁权,并不意味着就安全了,只要在处置房产时存有租赁的情况就会影响房产处置的效果,那贷后抵押的房产又被抵押人租给承租人,租赁合同是不是有效,造成的损失应该谁赔偿,这种情况下两者发生冲突时我国法律是怎么规定的?
1.《物权法》第190条规定:“抵押权设立后抵押财产租赁的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第20条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; 
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。
4.《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其它有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”
从以上法律和相关司法解释可看出,租赁发现在抵押权设定之后,情况就会好转很多,银行的抵押权可实现,租赁权不得对抗抵押权,租赁权因抵押权的实现而失效。当然承租人也会有抗辩的理由,比如承租人会基于善意取得制度,称不知晓租赁的房产已设定了抵押。
针对抵押后设定的租赁从而造成承租人的损失,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
 
如中信银行大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司与大连舒心门业有限公司案例人执行异义之诉案中,再审法院经审理后认为:根据一审、二审判决载明的事实,本案中中信银行的抵押权设定在先,舒心门业所持租赁合同签订在后,因此无论该租赁合同是否合法有效,舒心门业的承租权是否合法存在,都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。舒心门业以其享有合法承租权为由,要求停止人民法院对抵押物执行的申请再审理由不能成立。”同时舒心门业也可基于抵押人是否已书面告知其房屋存在抵押的情况要求出租人赔偿损失。
 
四、银行抵押物遭遇恶意租赁
实践中,还会发生承租人与出租人恶意串通,签订假的租赁合同,从而影响银行债权的实现。这个也依据租赁发生在抵押前和抵押后而产生不同的效果。如果租赁发生在抵押后,依据前文阐述,不影响抵押权的实现。但承租人和出租人签订租赁合同往往会把日期签在抵押权设定之前。这种情况依据现在的笔迹鉴定技术可以解决此类风险。如果出租人和承租人恶意在抵押前就签订租赁合同,银行的举证责任和债券实现难度就相应加大。
如:某法院在执行某银行与某公司金融借款合同纠纷一案中,拟对审理阶段查封的抵押人名下坐落于某地六处房屋进行不带租拍卖,并于拍卖前向上述房产的实际使用人送达了搬迁令。
案外人蔡某于2013年7月18日向某市中院提出书面异议称,2010年4月8日,其与抵押人就上述案涉房屋签订了房屋租赁合同,租期自2010年7月8日起至2028年7月7日止,租金1650万元已经付清,其租赁权产生于抵押之前,应受法律保护,故请求解除对案涉房屋的查封。
后经某市中院审查认为:异议人与被执行人恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务履行的主观意图,其提交的证据不足以证明其和被执行人之间存在真实的租赁关系,依法不得对抗已登记的抵押权。
 
恶意租赁一般具有以下特征:
(1)租期很长、租金远低于一般市场价或已一次性付清等;
(2)抵押人与承租人之间的关系:虚假租赁合同双方之间一般存在亲戚朋友、关联企业等特殊关系。
因恶意抵押的存在,在确认租赁关系真实性时,除了租赁合同的真实性,还要结合承租人是否实际占有。
五、银行应做好风险管理,有效规避抵押权和租赁权的冲突
为防范因租赁权和抵押权竞合所引发的风险,作为债权人,银行应因以下几个层面作好风险防控:
 
第一,贷前加强现场勘查,重点审查抵押房产是否存在租赁情况
重点审查摸清抵押房产上租赁情况并要进行抵押物现场核实抵押物使用状况,审慎确定可抵押财产的风险。
贷前审查未发现存在租赁情况,也要借款人出具抵押房产未出租的书面证明,以防事后借款人伪造假合同来对抗抵押权。
如果贷前发现抵押房产存在租赁情况,就要提高警惕、注意风险了。要重点审核租住合同的签订时间、承租人情况、租赁时间、租金及租金支付方式。这时银行可要求与抵押人、承租人签订三方协议,规避处置抵押物处置时租赁权的阻碍风险。也可要求抵押人与承租人重签租赁合同并解除之前的租赁合同,重签租赁合同的生效时间一定在抵押权设定之后。
 
对于抵押物虽然没有出租,但是现实确为第三方实际使用的,也要注意风险,如果确为免费使用的,亦应要求免费使用人向银行出具相关说明,证明其确实为免费使用。
第二,贷前尽职调查不充分,贷后发现抵押房产实际存在租赁关系的,必须要求承租人出具放弃租赁权的声明或承诺。
第三,对于抵押时未发现出租的情况也不可掉以轻心,必须做好贷后跟踪工作,在贷后积极跟踪抵押物出租变动情况,及时采取有效措施防范租赁风险。
 



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