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团队服务范围既包括房地产问题的咨询、房屋买卖和租赁合同的起草和审核,商品房买卖纠纷、房地产企业常年法律顾问业务、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、婚姻房产纠纷、继承房产纠纷、物业合同纠纷、房屋拆迁补偿安置纠纷、农村房屋买卖合同纠纷等。
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房屋租赁纠纷

房屋租赁合同中,违约金过高的认定

一、案情简介  
2012年2月,原告韩某与某公司签订了《房屋租赁合同》,将自己的房屋出租给某公司从事经营业务,租赁期限为2012年9月至2018年9月。合同约定年租金为87000元,在租赁合同履行期间内,双方不得单方解除合同或者变更合同条款,任何一方违反本条款规定,由违约方赔偿对方当年房屋租赁费二倍的违约金。被告某公司于2016年8月向原告出具告知书,单方解除租赁合同。双方就解除合同事宜经多次沟通未达成一致意见,于是,韩某一纸诉状将某公司诉至人民法院,要求某公司按合同约定支付单方解除合同的违约金174000元(当年房屋租赁费的二倍)。 
在庭审过程中,某公司辩称,2016年8月,该公司在当年合同约定履行日之前向原告韩某出具了一份告知书,原告韩某在收到告知书后遂针对该案涉案房屋进行了招租行为,原告韩某的招租行为足以证明其与该公司达成了解除合同的合意,属于双方协议解除合同。该公司不应承担延期交纳租金的违约金,而且韩某计算的违约金过高,即使应支付违约金,也应减少违约金。 
案件结果: 
经法院审理后,根据《中华人民共和国合同法》第一百十四条之规定,判决如下: 
1、被告某公司支付原告韩某43500元。 
2、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 
 
 二、案件分析 
本案是房屋租赁合同纠纷,法律关系明确,某公司单方解除合同,违反合同约定,判决某公司支付违约金没有争议。本案的争议焦点是违约金是否过高,如何判断违约金过高,如何调整过高的违约金。本案中韩某认为《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示,关于违约金的标准也是双方协商的结果,未违反有关法律法规,是合法有效的,双方均应遵守履行,某公司合同约定的租赁期限到期之前单方解除合同,存在违约行为,应按约定支付违约金。本案中某公司违反了合同约定,单方解除合同,应当承担违约责任。原告韩某要求被告某公司支付违约金,理由正当。但原告韩某要求被告某公司支付按照合同约定的当年租赁费二倍的违约金,该标准过高,故法院依法调整为违约方赔偿对方当年租赁费二分之一的违约金,也即43500元。 
三、普法规定
合同违约责任是指《合同法》第一百零七条规定的:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是,违反合同,并不一定会引起民事责任的承担。只有具备一定的条件,违约当事人才承担违约责任。
根据法律的规定,构成违约责任应具备的要件有: 
1. 有不履行或者不完全履行合同义务的行为; 
2. 当事人的违约行为造成了损害事实;
3. 违约行为和损害结果之间存在着因果关系。
《合同法》第一百零八条规定:当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 
第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 
第一百一十九条规定:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩 大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。    
第一百二十条 当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。 
第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。    
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《合同法》114规定只有违约金过高时,当事人方可请求予以适当减少,因此针对一方当事人的适当减少请求,前提是违约金的约定过高。
 
四、引申思考
《合同法》解释二第29条第二款为法院判断违约金是否过分高于造成的损失提供了量化的参考标准,即:“当超过造成损失30%”时,“一般可以认定”为过分高于损失。该款规定将违约金过高的认定标准与损失直接挂钩,即一般情况下当事人约定的违约金系造成的损失1.3倍以上时,就可以认定为过高。百分之三十的量化标准考虑到了守约方难以证明的损失、非财产损失,兼顾了违约金的补偿性与惩罚性适度,相对客观的标准也减少了法官适用法律的随意性,有利于统一裁判尺度。但是,在判断违约金是否过高时,不宜一刀切地适用百分之三十的标准。确定了违约金高于造成的损失的百分之三十后,应当遵照司法解释二的综合标准,结合合同的履行情况、当事人是否故意违约、当前社会经济形势下民商事主体对于违约金惩罚性的接受程度、缔约双方的经济能力等因素,综合合同自由与合同正义,在充分尊重民事主体的自由意志的基础上,认定当前的违约金是否有违公平原则,判断合同是否具有特殊情形并且该类特殊情形足以使法院认为即使违约金高出造成损失的百分之三十也不构成过分高于损失。比如,经营者为了提高交易机会作出的假一赔十的承诺;旅游合同中,旅行社为了吸引游客以格式条款方式提供的高额违约金条款等情形。
本案中,合同所的违约金是当年房屋租赁费的二倍,即174000元,与年租金为87000元相比,是后者的两倍,在损失难以确定的情况下,法官参考司法解释规定,自有裁量案件结果,具有一定合理性。
 



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