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南京房地产律师网 南京房地产律师团队专注于房地产法律服务,采取团队化办案,注重内部分工。设有出庭组、咨询组、调查组3个小组,各组都有自己的专业领域和特长,力求快速、高效地解决客户的各种房地产诉讼和非诉法律问题。
团队服务范围既包括房地产问题的咨询、房屋买卖和租赁合同的起草和审核,商品房买卖纠纷、房地产企业常年法律顾问业务、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、婚姻房产纠纷、继承房产纠纷、物业合同纠纷、房屋拆迁补偿安置纠纷、农村房屋买卖合同纠纷等。
团队既有执业十几年业务经验丰富的合伙人律师,也有从法院系统出来有着丰富审判经验的律师,每个律师在房地产纠纷业务的细分领域都有自己的专业特长,能够满足不同层次、不同需求的当事人。
团队负责人:杨娟,房地产律师团队创始人,前法官,法院工作经验十年,对于房地产诉讼案件有非常深的心得体验,擅长各类房地产纠纷的解决。

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房屋租赁纠纷

租的房屋是违章建筑,租赁合同有法律效力吗?

违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证(原址、选址建房意见书),在规划区以外建设,违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。
那么,租的房屋是违章建筑,租赁合同有法律效力吗?
一般情形,违法建筑物的租赁合同是无效的,国家对此不会进行赔偿。但是有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
 
违章建筑主要包括?
(1)未申请或申请未获得批准,并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑物;
(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;
(5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
 
法律分析:
1、一般都认为,违章建筑不受法律保护,拆迁如果没有补偿政策,那就没有补偿,个人造成的损失找房主协商解决。承租人向出租人索要赔偿,主要按照合同约定的违约责任承担方式,如果约定了赔偿则要赔偿,没有约定赔偿的应退回租金余额并承担搬家所需时间的租金补偿(一般是半月或一个月租金)。
 
2、依据《房屋租赁合同司法解释》第2条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。因此,如果最后判定房屋属违章建筑物,则对此订立的租赁合同无效。
 
3、现行《商品房管理办法》第六条明确规定,属于违法建筑的房屋不得出租;《合同法解释二》,就合同法第52条第5项规定的“强制性规定”,阐明是效力性强制性规定,先搁置此强制性规定类别的争议。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,违法建筑物的租赁合同是无效的。违章建筑是指“未经有关部分审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准,但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物”。
 



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