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南京房地产律师网 南京房地产律师团队专注于房地产法律服务,采取团队化办案,注重内部分工。设有出庭组、咨询组、调查组3个小组,各组都有自己的专业领域和特长,力求快速、高效地解决客户的各种房地产诉讼和非诉法律问题。
团队服务范围既包括房地产问题的咨询、房屋买卖和租赁合同的起草和审核,商品房买卖纠纷、房地产企业常年法律顾问业务、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、婚姻房产纠纷、继承房产纠纷、物业合同纠纷、房屋拆迁补偿安置纠纷、农村房屋买卖合同纠纷等。
团队既有执业十几年业务经验丰富的合伙人律师,也有从法院系统出来有着丰富审判经验的律师,每个律师在房地产纠纷业务的细分领域都有自己的专业特长,能够满足不同层次、不同需求的当事人。
团队负责人:杨娟,房地产律师团队创始人,前法官,法院工作经验十年,对于房地产诉讼案件有非常深的心得体验,擅长各类房地产纠纷的解决。

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二手房买卖纠纷

二手房买卖常见纠纷

一、房内命案被隐瞒,购买凶宅惹争端
【案情简介】
吴女士购买了套二手房,谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同,遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院,经法院调解,卖主支付给吴女士五万元的补偿款。
【律师提醒】按照我国的民俗,所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋,然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实幷将房屋售出,买主一旦知道此事,仍会与卖主产生争议,同时卖主的行为也涉嫌欺诈,可能导致其与买主签订的合同无效。
 
二:为避税费不过户,政策有变起冲突
【案情简介】李女士与王先生签订了二手房买卖合同,双方约定两年后再办理过户手续。谁知不久后国家有关政策发生变化,若两年后过户,李女士作为卖主是得不偿失,李女士遂要求王先生立即办理过户,不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户,为此二人发生了冲突并闹到法院,最终双方达成了调解协议,办理了产权过户手续。
【律师提醒】在二手房买卖中,对于有关税费的交纳,国家及地方有关政策法规通常已作规定,但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化,这些约定不仅无法起到规避税费的作用,还会成为买卖双方争议的导火索。
 
三:户籍政策要了解,否则买房难落户
【案情简介】外地来京的王先生经过努力小有积蓄,准备购房后将全家户口从外地迁入北京。为此,王先生在合同中约定,卖主在签约后立即办理户口迁移手续,后卖主将自家户口从该房中迁出,然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知,一年前卖主一家已办理了外地来京的落户手续,按规定现在不得再办理落户手续,王先生极其恼怒,遂要求卖主赔偿其找失,并将卖主告上了法院。近日,法院判决卖主承担违约责任,但王先生落户北京的愿望一 时仍难以实现。
【律师提醒】根据有关规定,在北京市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在60平方米以上;每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策;买主应在原户主户口迁出后方可办理落户手续。以上条件若不具备,就难以办妥户口迁入手续。
 
四:“霸王条款”不合法,中介起诉被驳回
【案情简介】杨小姐与某中介公司签订了一份协议,约定由中介公司作为居间人将一套房屋介绍给杨小姐。协议还约定,若买卖合同未能签订,杨小姐应向中介公司支付违约金,此后由于种种原因买卖合同并没有签成,中介公司遂诉至法院要求杨小姐按约定支付违约金,但法院最终驳回了中介公司的诉讼请求。
【律师提醒】根据我国《合同法》规定,居间人未促成合同成立的,仅可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此中介公司向杨小姐主张违约金的请求没有法律依据。
 
五:买房误信黑中介,房财两空无人赔
【案情简介】徐先生在一所“房屋信息咨询中心”王主任的介绍下与一卖主签订了二手房买卖合同,按约定徐先生支付了首付款。谁知不久后王主任即不知去向,而卖主同时也消失的无影无踪,徐先生发觉他已上当受骗,无奈之下只得报警。
【律师提醒】目前二手房中介市场良莠不齐,很多所谓的“中介公司”其实并没有相应的资质,而是仅仅挂着“信息咨询中心”的牌子以号称介绍低价房源吸引客户,但实际上其并没有什么房源,也无法履行与购房者签订的合同,与其签约的结果通常就是上当受骗,因此在选择二手房中介时最好还是选择那些正规的中介公司。
 
六:房屋权利有瑕疵,买房愿望险落空
【案情简介】武先生购买了一套房屋,然而入住后不久,卖主妻子就要求解除卖主与武先生签订的合同,理由是该房系其夫妻共同财产,她对卖房一无所知,因此卖主与武先生签订的合同无效。后法院审理查明,卖主妻子理应明知卖主将房屋出售一事,最终法院驳回了卖主妻子的诉讼请求。
【律师提醒】根据我国《婚姻法》规定,夫妻一方未经另一方同意,不得擅自处分夫妻共同财产。因此在购买二手房时,购房人应注意卖主是否已婚,该房屋是否厲于夫妻共同财产。
 
七:没有通知租赁人,出售房屋起波折
【案情简介】张先生有套房屋一直出租,最近打算将其出售。经介绍张先生找到了一位买主,双方签订了合同,张先生遂通知承租人租赁期满后不再续约,谁知承租人表示他也有意购买该房,而张先生未通知他就和第三人签约无效,声称要向法院起诉。最终经律师斡旋,张先生与承租人达成了调解协议,张先生返还其三个月的租金,承租人放弃优先购买权。
【律师提醒】根据我国《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,因此若有意出售的房屋先前已经出租,则应在出售前通知承租人,以免横生波折。
 
八:合同约定不明确,买方毀约引纠纷
【案情简介】杨女士与刘先生签订了一份二手房买卖合同,将自己的一套房屋卖给刘先生,双方约定杨女士办理银行解押手续时刘先生支付首付款。不料在签约后刘先生通知杨女士想解除合同,杨女士遂没收了刘先生支付的定金。然不久后她收到了刘先生的律师函,函中称刘先生已准备好首付款,但杨女士却没有去银行办理解押手续,因此是杨女士违约要求杨女士返还定金,而后刘先生向法院起诉,现法院一审判决驳回刘先生的诉讼请求。
【律师提醒】在二手房买卖中常会涉及买卖双方各自所要履行的义务,诸如买方支付首付款,卖方办理银行解押手续,买方付清房款,卖方办理产权过户手续等,在合同中应明确各自义务履行的先后顺序,以便出现纠纷时确定责任。
 
九:买卖未通知物业,出现问越难维修
【案情简介】吴先生购买了一套二手商品房,谁知入住后发现屋顶漏水,吴先生与物业联系要求维修,结果被告知在原房主未到场的情况下物业不愿进行维修,吴先生与原房主联系,却得知其已出国。吴先生只得聘请律师与物业公司进行交涉后方就维修问题达成一致。
【律师提醒】若购买的二手房原系商品房,在合同中应约定卖主须将有关房产转移情况告知开发商及小区物业,以便房屋出现问越时联系维修。
 
十:房屋情况未约定,恶意交房吃官司
【案情简介】李小姐购买了一套二手房,谁知收房时却发现门窗均不翼而飞。在与卖主联系后得知门窗是卖主拿走的,卖主称按约定他只将房屋交付给李小姐即可。李小姐将卖主告上法院,法院经审理认为卖主的做法违背诚实信用原则,厲于对合同的恶意履行,判决其赔偿损失。
【律师提醒】在二手房中介买卖合同中,对于房屋的格局、装修以及与房屋配套使用的附属设施等情况应约定清楚,以免在合同履行过程中发生纠纷。
 



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