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二手房买卖纠纷

阴阳合同法律效力的认定

随着城市化进程的加快及人口流动的频繁,房屋买卖市场日益升温。交易中,房屋买卖合同是运转的核心基础,因此,国家出于监管交易市场秩序及维护国家税收利益的需要规定房屋买卖当事人必须在交易过程中将合同向房管部门进行备案,银行审批发放贷款也要求贷款人将合同一起报批,合同上约定的购房金额便成为了征税和放贷的计算基数。在这样的情形下,“阴阳合同”应时而生,几乎是二手房买卖市场的“潜规则”,但错综的情势变化也让当事人在享受规避的利益中承担着潜在的法律风险,本案便是此类风险的真实演绎。
 
(一)“阴阳合同”的概念及辨识
所谓“阴阳合同”就是合同双方针对同一事项订立两份以上内容不同的合同,“阴合同”是双方实际履行的合同,“阳合同”是为逃避监管用于对公备案、报批而不准备实际履行的合同。当事人签订阴阳合同目的不一,发生领域广,在建筑工程、房屋拆迁和房屋买卖过程中属于比较普遍的现象。在建筑工程中,发包人与承包人为了规避招投标条件限制,往往会根据招投标的内容制作一份仅用于备案的施工“阳合同”,隐瞒真实的合同条件,再另签订一份“阴合同”补充协议用于实际履行。在房屋拆迁中,拆迁人为了尽快达到拆迁的目的,往往未按照国家规定标准进行拆迁补偿,会与被拆迁人签订一份严格按照国家规定标准补偿的拆迁协议用于公示,而在拆迁协议之外又按照双方谈判的结果另外进行补偿。在房屋买卖当中,则是为了以价格虚低的“阳合同”逃避税费或以价格虚高的“阳合同”增加贷款额,此类阴阳合同基本上是购房数额的“阴阳”。
签订比实际低的购房款数额逃避交易税费缴纳的情形。两份合同虽基于同一基础事项,但往往关键部分不同,而“意思自治”又是合同领域亘古不变的原则,因此,鉴别哪份是双方出于真实意思表示签订的合同成为了尤为重要的环节。那么,阴阳合同的辨识就是寻找当事人真实意思的过程。除了“阳合同”是公之于众的重要特征外,本案还通过一些细节鉴别线索增强证明力度。例如双方心存疑虑,约定“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同,均以此合同为准”,载明此条款的合同必定是实际履行合同,即“阴合同”。另外,本案原告将《存量房买卖合同》复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给被告的情形也是判断依据之一,显然是“阳合同”不利方在非真实意思表示的条款上作出标记,可以依此认定做标记的合同并非双方的真实意思表示,是“阳合同”。
 
(二)房屋买卖“阴阳合同”的法律效力
关于房屋买卖阴阳合同的法律效力问题,理论界存在三种观点:第一种观点是房屋买卖是不动产物权的转让,按照登记公示原则,应以在主管部门备案登记的合同即“阳合同”为准;第二种观点是“阳合同”并非当事人双方真实意思表示,应以真实意思表示的“阴合同”为准;第三种观点是当事人双方为逃避税费或骗取贷款签订阴阳合同,两份合同都无效,当事人应当为自身违法行为承担相应损失。针对上述三种观点,笔者倾向于第二种观点且有所补充。1.阴合同是当事人双方真实意思的表示,是双方对实际履行内容的真实合意;而阳合同是当事人双方为谋取不当利益或规避法律要求而签订的“假合同”,当中的虚假条款仅是双方对弄虚作假行为的违法合意。根据合同“意思自治”的主导原则,真实合意下的阴合同具备合同生效的基本要素,而阳合同中的虚假条款却失去了生效的基础。2.《物权法》第9条第1款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”及第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。可见,登记公示原则仅对物权变动效力产生影响,而不是物权变更合同的生效要件。因此,阴合同即使未到行政机关备案,其成立时的效力也不被削弱。3.签订阳合同是以低价逃税或以高价骗贷,都是严重违反我国相关法律法规的违法行为。本案中阳合同的价格条款就是以合法形式掩盖逃税的非法目的,损害了国家税收利益,根据《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。”可知,该阳合同的价格条款无效。4.阳合同除价格条款以外的大部分内容是双方对履行内容的真实意思表示,未违反法律法规强制性规定,亦无恶意串通故意损害国家、集体或第三人利益,且按照《合同法》第56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”的规定,阳合同的其他条款继续有效。因阴合同往往诞生早于阳合同,阳合同中继续有效的条款若在阴合同中无相关约定或者与阴合同对应条款不一时,应当将阳合同的条款视为对阴合同的合意变更,以阳合同的条款为准。本案中阳合同中有关违约责任的条款不因价格条款的无效而无效,而应认定是对阴合同进行补充,逾期付款的违约责任承担方式应按阳合同的规定执行。
(三)房屋买卖“阴阳合同”之规制
对属于双方真实意思表示、未违反法律法规强制性规定的“阴合同”之效力的认可并非对违法行为的纵容,而是司法机关为保障交易市场的稳定和有序而作出的理性裁判。事实上,司法裁判在认定相应约定以“阴合同”为准的同时,已否定了“阳合同”相应约定的效力,当事人的违法行为将受到行政机关依法给予的罚款、拘留等行政处罚,若偷税数额较大,甚至会受到刑法的制裁。这样,恰恰是在促进交易的同时打击了违法。另外,国家应当通过改革房产税制、加强对房产中介的监管和实现房产信息披露共享等方式不断压缩阴阳合同的生存空间,从根源上消除此类案件的发生。



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