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南京房地产律师网 南京房地产律师团队专注于房地产法律服务,采取团队化办案,注重内部分工。设有出庭组、咨询组、调查组3个小组,各组都有自己的专业领域和特长,力求快速、高效地解决客户的各种房地产诉讼和非诉法律问题。
团队服务范围既包括房地产问题的咨询、房屋买卖和租赁合同的起草和审核,商品房买卖纠纷、房地产企业常年法律顾问业务、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、婚姻房产纠纷、继承房产纠纷、物业合同纠纷、房屋拆迁补偿安置纠纷、农村房屋买卖合同纠纷等。
团队既有执业十几年业务经验丰富的合伙人律师,也有从法院系统出来有着丰富审判经验的律师,每个律师在房地产纠纷业务的细分领域都有自己的专业特长,能够满足不同层次、不同需求的当事人。
团队负责人:杨娟,房地产律师团队创始人,前法官,法院工作经验十年,对于房地产诉讼案件有非常深的心得体验,擅长各类房地产纠纷的解决。

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二手房买卖纠纷

二手房交易中的法律风险及防范

一、二手房的基本常识
(一)什么是二手房:
二手房是相对开发商手里的商品房而言,它是房地产三级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买 卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。
(二)二手房交易的几种常见房屋:
商品房、经济适用住房、房改房、限价商品房
1-商品房
商品房特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售的房屋, 能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》,可以自定价格出售的产权房,包括住宅、商业用房 以及其他建筑物。
2经济适用住房
所谓的经济适用房是指政府提供政策优惠,无偿划拨土地,限定套型面积和销售价格,按照合理 标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。
3房改房
房改房又称公有住房,是指按房改政策的规定,根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况,售 房单位给予一定折扣,职工按照房改成本价或标准价(含标准优惠价)购买的单位的公有住房。房改 房分为成本价、标准价(优惠价)等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。
4限价商品房
限价商品住房俗称“两限房”,是指政府釆取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出 限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求,由开发商通过公开竞争取得土地,并严格 执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。
(三)二手房的优势
1 .价格相对便宜;
2选择的类型多,空间大;
3是现房,购买的风险小;
4产权转移的速度快;
5同样享受商业银行的贷款政策。
(四)购买哪些房屋存在着风险,
下列二手房是不能买卖的:
1未依法取得房屋所有权证的房屋;
2违章建筑的房屋;
3所有权为共有,未取得其他共有人同意转让的房屋;
4鉴定为危房的房屋;
5在农村集体土地上兴建的房屋(俗称“小产权房”);
6.已经被列入拆迁公告范围的房屋;交易大厅查询或派出所查询。
7.已经抵押,并且未经抵押权人同意出售的房屋;
8.依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;
9.已出租给他人,出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋;
10.未住满5年的经济适用住房、限价商品住房;
11.侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房;
12.存在超标未经处理的房改房。
 
二、律师在二手房交易中的作用
二手房交易中七种常见纠纷及风险提示
1 .未实地看房存在的纠纷
律师提示:
(1)在产权调查过程中要充分查明卖房人是否存在产权共有人,是否存在抵押、查封、出租等限 制条件。
(2)在看房时,要对房屋居住人身份进行核实。
(3)要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面声明。
2.定金合同约定不明的纠纷
律师提示:
(1)签订定金合同时,购房人应要求卖方及中介公司将房屋的主要条款在定金合同中确定下来, 以免在签订正式房屋买卖合同时出现卖方及中介公司反悔及不承认的情况。
(2)应签订书面定金合同后再交付定金,切忌交定金打收条的交易方式。
3.授权委托权限不明的纠纷
律师提示:
(1)购房人应严格审查卖房人的身份。
(2)购房人应严格审查受托人的身份及受托人的受托权限,必须要求受托人出示《授权委托书》 原件,必要时要求提供经过公证的授权委托书。
(3)如果房主在国外,授权国内的其他人进行出售,必须要求 提供经过公证及见证的《授权委托书》原件。
4.轻信虚假宣传的纠纷
要以欺诈为由。要求撤销合同,返还购 款及向中介公司支付的中价费用。
律师提示:
(1)购房时不能对房产宣传广告盲目轻信,要实地看房。
(2)要弄清楚房屋建筑面积、使用面积等相关概念的区别和计算方式。
(3)要将房主或中介的承诺明确写在合同里面。
5.未能成功贷款所产生的纠纷
律师提示:
(1)在签订房屋买卖合同中明确约定办理贷款过程中双方的义务,以使双方分清责任。
(2)在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。
(3)购房人在签订合同时要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况,如果中介承诺购房人在现有条件下能够贷款,一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。
6.卖房人户口不予迁出的纠纷
真实案例:
H先生在X市X区买了一套二手房,合同约定,卖方X某必须于合同签订之日起一年内将户口迁出,否则,每月承担1000元违约金。但到了约定的期限,X某的户口仍未迁出。当H先生找到了X某,X某以种种理由拒绝将户口迁走。为此,H先生决定通过法律程序来解决这个问题。这个不能起诉强制迁出
律师提示:
(1)购房人在买卖合同签订时要将卖房人户口何时迁出进行约定,并约定违约责任。
(2)购房人应同户口安置在交易房屋的其他人另行签订书面协议,约定其他人户口迁出的时间,并约定违约责任。
7.房主一方二卖的纠纷
律师提示:
(1)签订完房屋买卖合同后要及时办理网签手续;
(2)在对方出现违约情况时应当及时予以回应,收集好对方违约的证据,必要时可发一份书面的催告函(可委托律师行文发出《律师函》);
(3)若发现对方有将房屋过户他人的可能时,应及时向法院提起诉讼并办理诉讼保全。
 



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